 |
|
| · 오늘 : 676 |
| · 어제 : 1,013 |
| · 최대 : 3,393 |
| · 전체 : 1,739,681 |
|
|
|
|
| 개인이 올린 글과 내용은 [나노마트]와 일체 관련이 없으며 이에 대한 모든 책임은 고객님 상호간에 있음을 공지 합니다. |
작성일 : 07-03-01 22:13
|
잠시 쉬~~어 가요!
|
 |
|
글쓴이 :
관리자
 조회 : 7,953
|
|
장진주사(將進酒辭) : 송강 정철이 지은 우리나라 최초의 사설시조 한 잔(盞) 먹새그려 또 한잔 먹새그려. 곶 것거 산(算) 노코 무진무진(無盡無盡) 먹새그려. 이 몸 주근 후면 지게 우희 거적 더퍼 주리혀 매여 가나 유소보장(流蘇寶帳)의 만인(萬人)이 우러네나, 어욱새 속새 덥가나무 백양(白楊) 수페 가기곳 가면, 누른 해, 흰 달, 굴근 눈, 쇼쇼리 바람 불 제, 뉘 한잔 먹쟈할고. 하믈며 무덤 우희 잔나비 휘파람 불제, 뉘우친달 엇더리. ****이를 현대어로 하면 이렇게 되나요********************************************* 한잔 먹세그려 또 한잔 먹세 그려 꽃을 꺽어 꽃잎으로 셈하면서 한 없이 먹세 그려! 이몸이 죽은후에 그 누가 한잔 먹자고 하리요! 무덤속에서 아무리 지난 날을 뉘우친들 무슨소용 있겠는가! ************************권효가(權孝歌)****************************************** 부모님의 그 은혜는 하늘보다 높다지만 청춘남녀 많은데도 효자효부 없는지라 출가하는 새아씨는 시부모를 싫어하고 결혼하는 자식들은 살림한다 핑계친다. 제자식이 장난치면 싱글 벙글 웃으면서 부모님이 훈계하면 듣기싫어 등돌리고 재롱부린 자기자식 귀엽다고 박수치며 부모님이 타이르면 잔소리라 외면한다. 자녀들의 오줌똥은 손으로도 주무르나 부모들이 흘린침은 더럽다고 눈 흘기고 과자봉지 들고와서 아이손에 쥐어주나 부모위해 고기한근 사올줄은 모르도다. 개 병들어 쓰러지면 가축병원 달려가나 늙은 부모 병이나면 치매라고 관심없네, 열자식 낳은 부모 한결같이 키웠건만 열자식은 한부모를 귀찮다고 생각하네. 자식위해 쓰는돈은 한도없이 많건만은 부모위해 쓰는돈은 한푼조차 아깝다네,자식들을 데리고는 비싼외식 자주하나 늙은 부모 모시고는 외식한번 힘들구나. 그대몸이 소중커든 부모은덕 생각하라 서방님이 소중커든 시부모님 생각하라 가신후에 후회말고 살아생전 효도하면 하나님께 복을받고 자식들이 효도하네. "기둥이 흔들리면 집이 무너지고 가장의 의지가 흔들리면 가정이 망한다." "운전하는데는 조심하는것이 가장좋은 부적이다." "건강없이 할수있는 일은 이세상에 아무것도 없다." 청산은 나를보고 말없이 살라하고 창공은 나를보고 티없이 살라하네 탐욕도 벗어놓고 성냄도 벗어놓고 물같이 바람같이 살다가 가라하네 -장수비결 15 가지 1.8시간 이상 수면은 백해무익 2.긍정적인 사고 3.충분한 성 관계 4.애완동물 기르기 5.정기적인 콜레스테놀 체크 6.경제적 윤택 7.담배 끊기 8.감정 조절 잘하기 9.항산화제 섭취 10.결혼 잘하기 11.규칙적인 운동 12.자주 웃기 13.체중 감량 14.스트레스 조절 15.명상 "내가 남에게 도움준것은 모래에 새기고 남에게 도움 받은것은 바위에 새기자." "이세상에서 가장 넘기힘든 산은 문턱이다." "이세상에서 가장 아름다운 사람은 건강한 사람 입니다." *주식투자할때 알아야할 몇 가지 법칙!! | ∥··주식관련자료 주식투자할 때 알아야 할 몇 가지 법칙이 있다. 이 법칙들은 간단하지만 좁게는 주식투자에서 넓게는 재테크의 모든 영역에서 활용될 수 있는 법칙들이다. 첫번째, 72의 법칙 ‘72의 법칙’이란 복리의 마술을 잘 설명하는 법칙으로 일반인들에게도 널리 알려져 있다. 복리의 매력을 설명하기 위한 가장 쉬운 예로 흔히 인디언과 초기 미국 이민자들간의 거래가 쓰인다. 1626년 당시 인디언들에게 지급한 맨해튼 섬의 대가는 겨우 24달러 상당의 장신구와 구슬이었다. 이를 두고 사람들은 현재 맨해튼 섬의 가치를 떠올리며 당시 헐값에 땅을 판 인디언들의 어리석음을 비웃었다. 하지만 미국의 유명한 펀드매니저 피터 린치는 당시 인디언들이 땅값으로 받은 물건을 현금으로 바꿔 연리 8%의 채권에 복리로 투자했을 경우 3백60여년이 흐른 1989년에는 그 가치는 32조 달러에 이른다고 그의 저서에서 설명했다. 이 사례는 복리투자의 매력을 잘 설명해주는 사례라 할 수 있다. 복리는 투자자가 시간을 자기 편으로 만들 수 있는 매력적인 마술 지팡이인 셈이다. 72의 법칙은 복리의 마술을 설명해준다. 사실 복리계산은 계산기로도 한참 시간이 걸릴 정도로 어렵지만, 이 법칙을 사용하면 손쉽게 복리계산을 해낼 수 있다. 72의 법칙은 투자금액을 얼마만에 두 배로 늘릴 수 있을 것인가를 계산할 때 쓰인다. 예를 들어 연간 12%의 수익률로 운용하게 된다면 72를 12으로 나눈 값, 즉 6년이면 투자금액을 두 배로 늘릴 수 있다는 이야기가 된다. 마찬가지로 3년 후, 5년 후에 현재의 돈을 두 배로 만들고 싶을 때 매년 몇 %의 투자수익률을 올려야 하는지를 알고자 할 경우에도 72를 각각의 예정 년 수로 나누면 된다. 72의 법칙은 적절한 수준으로 꾸준한 수익률을 올릴 수 있는 주식에 장기적으로 투자하면 장기적으로 큰 보답을 받을 수 있다는 교훈을 준다. 두번째, -50 / +100의 법칙 -50 / +100의 법칙은 리스크 관리가 얼마나 중요한지를 알려주는 법칙이다. 수익률을 많이 낸 것 같은데, 투자총액은 잘해야 본전 수준이거나 오히려 마이너스가 났다고 이야기하는 주식투자자들이 많다. 이는 하락시 수익률과 상승시 수익률이 같다고 착각을 하기 때문이다. 다시 말해 -50%의 수익률을 회복하기 위해서 +50%의 수익률을 내면 된다고 착각한다는 이야기다. 실제로 -50%의 수익률을 복구하기 위해서는 +100%의 수익률이 필요하다. 1억원 어치 주식이 폭락해서 가치가 5천만원으로 떨어진다면, 5천만원이 두 배로 늘어나야 원금회복이 되는 것이다. 하지만 사람의 심리상 오르는 주식은 빨리 팔려고 하고, 내리는 주식은 본전 생각에 팔기 힘든 경우가 많다. 그 결과 주식투자를 해서 아무리 수익률을 많이 내는 것 같아도 결과적으로는 제 자리 걸음만 하는 것 같은 느낌을 받기 쉽다. 그래서 -50 / +100의 법칙은 리스크 관리의 측면, 특히 상승 가능성이 높은 종목보다 하락 가능성이 적은 종목을 찾아야 함을 잘 설명하고 있다. 세번째, 곱하기 0의 법칙 이 세상의 모든 수를 곱하면 얼마가 될까? 우리가 흔히 접하는 단위인 억(億), 조(兆) 외에도 경(京) (10^16), 해(垓) (10^20) 등의 숫자를 어렴풋이 생각하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 답은 허무하게도 0이다. 곱하기 0의 법칙은 두 번째 법칙과도 비슷하지만, 리스크 관리의 중요성을 더욱 극단적으로 보여주는 법칙이다. 한 때 ‘나는 얼마로 얼마를 벌었다~’식의 책들이 대히트를 친 적이 있었다. 또한 투자수익률 대회에서 몇 천%의 수익률을 올린 사람들도 있었다. 역설적으로 만약 그런 수익률을 서너번만 연속적으로 올렸어도 그 사람은 이건희 회장에 버금가는 큰 부자가 되어 있을 것이다. 하지만 아직까지 단기간에 걸쳐 주식투자를 통해 그렇게 큰 부자가 되었다는 이야기가 들리지 않음은 그런 식으로 부자가 되는 것이 그리 쉽지 않음을 방증해주고 있다. 자본주의에서 기대 수익률은 자기가 부담하는 위험과 비례한다는 절대 법칙이 있다. 지식적인 측면에서 거래 기술의 측면에서 다소 리스크를 줄일 수는 있겠지만, 대명제는 변함이 없다. 몇 천%의 수익률을 기대하는 투자는 결국 투자금액이 수 십분의 일, 수 백분의 일로 떨어질 수 있다는 의미가 된다. 관리종목이나 극도로 투기적인 종목에 투자하는 경우 그 사람의 투자원금은 거의 0에 수렴하게 될 수도 있다. 곱하기 0이 현실화될 수도 있다는 이야기다. 위에서 말한 세가지 법칙은 주식투자뿐만 아니라 재테크에서도 유용하게 활용될 수 있는 법칙들이다. 복리의 마술과 리스크 관리의 중요성을 인식하고, 스스로의 투자 아이디어를 복기해나간다면 시간을 자기 편으로 만드는 ‘속편한 재테크’가 가능할 것이다 "내가 남에게 도움 준것은 모래에다 새길 것이며 남에게 도움 받은것은 바위(돌)에다 새겨둘 것이다." 주 식 투 자 요 법 1.영업이익(수익율)이 지속적이고 추세적으로 증가되는 기업에 투자하라. 2.높은 ROE/ROTC를 지속적으로 보여주는 기업에 투자하라. -평균이상(12%)인 기업 3.지속적 경쟁우위를 가진 제품을 판매하는 기업에 투자하라. 4.재무구조가 안정적인가? 5.PER(주당순이익)이 상승추이를 보이는가? 6.년간 복리수익율이 나올정도로 저 평가된 기업에만 투자한다. 7.악재에 산다.(호재에 팔고 악재에 산다) 8.2년간 주가가 하락한 종목에 투자하면 다음2년간 평균을 초과하는 수익을 얻을수 있다. 9.지속적 경쟁우위가 제대로 작동하는 탁월한 기업을 사야한다. 10.주식시장이 근시안적 비관론으로인해 주가가 폭락했을때 사야한다. -급락에 이은 또다른 급락은 환상적인 매수기회를 제공한다. 11.반드시 악재를 극복하고 끝까지 살아남아 성공할수 있도록 해주는 경쟁력을 가진 기업에만 투자해야 한다. 12.탄탄한 내재가치뿐 아니라,환상적인 이익을 만들어낼수 있는 경쟁력을 가지고 있는지 확인하고 나서야 투자한다. 13.높은 마진과 재고회전율이 높은 기업에 투자한다. -저마진과 저재고회전율의 기업은 재앙을 초래한다. 14.어디에 투자하지 말아야 할지를 알아야한다. -가격경쟁력이 치열하고 무차별상품을 만드는 병약한기업(이류기업)은 투자할수 없다. 15.기업을 통째로 살만한 가치가 없다면 단 한주라도 사면 안된다, 반대로 통째로 살만한 가치가 있다면 가능한한 지분을 많이 사들여야 한다. 16.시가총액에대한 년이자가 년수익보다 많아야 투자 가치가 있다. -PER(주가수익율)이 10%이하인 기업에 투자하라. -PBR(주가순자산비율)이 1 이하인 기업에 투자하라. 17.PER이 높은회사가 가격이 폭락했을때 투자하라. -강세장에서는 PER이 10,20,30,40,50으로 하염없이 올라간다. 18.주가거품/거품붕괴 -이자율상승,수익에서 매출로 가치평가 기준이변화,가치투자펀드매니저들의 도태,그리고 몇몇산업에 속한 기업들은 부진을 면치못하고 다른 주식들은 끝없이 오르는 비정상적인 주식시장등은 다가올 재앙의 전주곡이다. -만약 아직도 뜨거운 주식에 투자하고 있다면 전량매도하고 빨리 빠져나와 아무도 관심을 갖지않는 종목을 쇼핑하러 가야한다, 거품이 꺼지면 뜨거운 주식들은 초토화되고 인기없는 주식들이(소외주)슬금 슬금 오른다. *사는 사람은 거의 없고 팔사람만 가득하다는것은 주가가 매수하기에 적절한 가격이라는 것이다. 19.불황이 닥치면 탄탄한 수익성을 자랑하는 1등 기업에 집중해야 한다. 20.ROE(자기자본이익율)은 높으면 높을수록 좋다. -평균ROE인 12%이상을 보이는 기업에 투자하라. -지속적 경쟁우위의 기업은 12% 이상의 높은 ROE수치를 보인다. -무차별 제품을 만드는 가격경쟁형기업은 12%이하의 ROE수치를 보인다. *지속적 경쟁우위를 가진기업들은 지속적으로 높은 ROE와 ROTC를 창출한다,가장중요한것은 지속성이다. 21.상업은행,투자은행,금융회사들을 볼때는 1%가 넘는 지속적ROA와 12%를 초과하는 ROE를 가진 기업을 찾아라.(금융회사들은 ROA가 1%를 넘으면 ROE가 12% 이상이다.) 22.버핏은 12%이상의 지속적인 ROTC를 찾고있다. 23.장기 부채가 거의 없는 기업에 투자하라. 24.지속적경쟁우위를 가진 기업을 찾을때는 강력하면서 동시에 추세적으로 상승하는 PER을 가진 기업을 찾아라. 25.강성노조가 있는 기업은 회피하라. 26.주주이익을 위해 자사주를 매입하는가? -주식을 추가 발행하여 주식수가 늘어나는 기업은 회피하라. 27.개인소유기업을 주목하라. -몇몇 개인소유기업들이 지역독점,브랜드제품등을 통해 지속적 경쟁우위를 가지고 소유주들을 부자로 만들어준다. 28.시장의 정점에서 빠져나오는 비결을 습득하라. -10~20사이의 PER을 기록하다가 40이상되면 빠져나갈시기이다, 어떤 주식이든 40PER을 합리화하지 몾한다. 29.기업매각,구조조정,합병,분사,적대적인수등에 투자하는 주식차액거래를 통해 돈을 번다. 30.더 많이 지불하면 더 적게 번다, 더 적게 지불하면 더 많이 번다. -좋은 기업을 발견하면 정보를 수집하고 시작하라. .최근시점의 손익계산서 .최근시점의 대차대조표 .10년간 주당순이익(PER) .10년간 ROE 명품 CEO의 8가지 조건" 연합뉴스 | 기사입력 2007-06-24 07:03 (서울=연합뉴스) 이 율 기자 = 시간이 흐를수록 훌륭한 경영자로 칭송되며 모든 경영자들이 닮고 싶어하는 명품 CEO의 남다른 특징은 뭘까? LG경제연구원은 24일 `명품 CEO의 조건'이라는 보고서에서 훌륭하나 최고경영자가 갖춰야 할 조건으로 다음 8가지를 꼽았다. ▲선견지명 = 미래를 한발 앞서 예측해 준비하고 적응하지 못한 기업은 생존할 수 없다. 경영자는 큰 눈으로 비전을 보고 입체적으로 사고해야 하며 동물적 감각과 직관으로 판단하고 행동에 옮길 수 있는 용기도 필요하다. ▲창의성 = 경영자의 창의적 능력은 회사의 미래를 결정하는 힘이다. 애플사의 CEO 스티브 잡스가 창의적 CEO의 대표격이다. 그는 평소 기존의 질서와 철저히 다르고 새로운 것을 중시하며 유난히 기술보다는 디자인과 창의성을 강조해왔다. ▲용병술 = 아무리 슈퍼맨 같은 CEO라도 혼자서 모든 것을 다할 수는 없기 때문에 빼어난 인재를 선별해내고 이들을 제대로 활용할 줄 아는 용병술을 겸비해야 한다. MS사의 CEO 빌게이츠는 스티브 발머라는 경영천재를 삼고초려를 통해 자신의 오른팔로 만들었다. ▲인간미 = 경영자에게 있어 진정한 인간미는 따뜻하고 순수한 가슴으로 구성원들을 감싸안아주는 배려, 구성원들을 긍정의 힘으로 변화하게 만들 수 있는 칭찬, 경영자에 대한 깊은 신뢰와 존경심을 형성시키는 겸손의 3박자를 고루 갖출 때 의미가 있다. ▲배움에 대한 열정 = 바쁘다는 것을 핑계로 경영자가 공부를 게을리하면 회사는 더이상 발전하지 못한다. 월마트사의 설립자 샘 월튼은 현장을 순회하며 직원들과 대화하는 것을 즐기며, MS사의 빌 게이츠는 현장 구성원들이 작성한 생생한 제안서를 읽으면서 학습의 시간을 갖고, GE사의 전 회장 잭 웰치도 공부벌레 중 하나다. ▲넘치는 활력과 정력 = 몸과 마음이 건강하지 못한 CEO는 쏟아지는 스트레스의 중압감을 견디지 못하고 무너질 가능성이 높다. ▲정직한 품성과 도덕성 = 경영자는 한치의 흐트러짐 없이 정도를 걸어야 한다. 정직한 품성과 도덕성을 갖추는 것은 존경받는 경영자의 근간이다. ▲사회적 책임 = 사회적으로 존경받는 기업이 장기적으로도 성공할 확률이 높다. 경영자도 지도층에게 요구되는 솔선수범과 높은 수준의 도덕적 의무를 이행, 사회적 책임을 다해야 한다. 연구원은 이 8가지 조건 외에 명품 CEO에게 꼭 필요한 것은 초심을 잃지 않는 것이라고 지적했다. "지혜를 얻는자와 명철을 얻는자는 복이 있나니 지혜는 그 얻는자에게 생명나무라 지혜를 가진자는 복 되도다." 부동산 사고 파는법 prat-1 . 흐름을 잘 파악하고 투자하라 부동산으로 부자가 된 사람들은 큰 흐름을 정확히 읽는 능력을 갖고 있다. 그들은 경제를 바로보는 능력이 있으며 경제가 부동산에 어떤 영향을 미치는지 잘 알고 있다. 그들은 늘 부동산 공부를 하고 있으며 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석하고 있다. 부자들은 큰 흐름이 오기 전에 이미 알고 있으면서도 정확한 고급정보와 지식으로 확인하기 전에는 절대로 투자하지 않는다. 그들은 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 고정관념이 얼마나 무모한 짓인가를 잘 알고 있기 때문이다. 다만 그들은 열심히 현장 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제·사회·문화 등 복합적인 큰 흐름을 관통하는 주요 요인의 변화를 지켜본다. 3군단 투자자들이 부동산을 상식선에서 보려고 하는 반면 부자들은 각 분야의 복합적 큰 흐름을 통해 투자대상을 찾으려 한다는 점이 다르다. 부자들은 더 이상 전후좌우를 살피지 않는다. 그것은 부동산의 가는 방향이 마치 봄 뒤에 여름이 오는 것처럼 아주 명백하다는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 일찍이 재건축 아파트 붐을 예견하고 강남권에 투자해서 재미를 보고 다음에 올 차례로 상가 주택임을 알고 상가 주택에 투자하여 재미를 본 서초동에 사는 김모(57) 씨 또한 그 중 한 사람이다. 김씨는 아파트도 서초구, 강남구, 송파구의 재건축 아파트만 서너 채씩 싼값에 사서 정부의 재건축 아파트를 억제하려는 의지가 보이자 상승세를 타고 있는데도 “지금이 팔 때” 임을 깨닫고 뒤도 안 돌아보고 팔았다. 그는 부동산 경기뿐 아니라 부동산 종류별 투자 노하우를 알고 있는데다 욕심을 자제하는 능력이 뛰어나 고스란히 돈을 벌었다. 하지만 가난한 투자자는 부동산이 이론이 무지한 경우가 대부분이고 시중에 나온 부동산 책 한권도 읽어보지 않은 사람이 의외로 많다. 그렇기때문에 부동산 흐름을 읽지 못하며 방향을 뒤늦게 깨닫고 쫓아가다 넘어진다. 소위 이들이 들쥐 군단들인데 정신없이 질주하는 들쥐 군단이 마지막 가는 길은 상투를 잡는 길이다. 따라서 가난한 투자자들은 눈으로 하는 투자는 이제 멈추고 부자들의 부동산 노하우를 배우고 그들의 행동과 생각을 답습해야 할 것이다. 2. 부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다 부동산으로 성공한 부자들의 투자 철학은 투자시 타이밍, 종목, 입지가 3박자를 잘 이루고 있을 때 투자한다는 것이다. 들쥐,벌떼,개미 투자자는 때만 볼 줄 아는 1박자 투자자들이거나 혹은 종목과 입지만 보고 투자하는 2박자 투자자들이다. 그래서 이들 투자자들은 죽었다 깨어나도 부자 소리를 듣지 못한다. 그지만 부동산 투자로 부자가 된 사람들은 입지, 종목, 타이밍 3박자가 마주칠 때 사고 파는 투자자들이기 때문에 큰돈을 버는 것이다. 종목을 고를 때도 과거에 인기가 있었으니까 사는 것이 아니라 미래에 인기가 있을 것이나에 초점을 맞추고 또 현재 인기 있는 종목을 산다. 또 종목은 입지에 궁합이 맞는지 맞지 않는지를 분석, 검토한 후 산다. 마치 진흙 밭에 선인장을 심어 가꾸는려는 농부가 아무리 노력해봤자 선인장이 죽을 수밖에 없는 입지(밭)처럼, 부자들은 입지와 종목이 궁합이 맞아야 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 투자 원칙을 지키지만 개미 군단들은 무엇때문에 그래야 하는지 이해하지 못한다. 하지만 어느 입지에 어떤 사람들로 구성되어 사느냐에 따라 바라는 종목이 따로 있게 마련이고 또 그런 입지에 가장 필요로 하는 종목이 인기가 있는 것은 당연한 이치다. 또한 부동산 부자들은 과거, 현재와 미래를 분석하여 부동산을 사고 파는 특징이다. 과거와 현재, 그리고 미래를 중심으로 살 시기를 잡고 파는 타이밍은 현재와 미래의 데이터를 보고 잡는다. 여기에서 우리는 부자들의 사는 타이밍은 과거와 현재, 미래를 분석, 검토하고 결정하는데 반해 과거를 머릿속에서 지우고 파는 타이밍은 현재와 미래를 중심으로 분석검토한 후 결정을 내린다는 사실을 알아야 한다. 하지만 3군단들은 사는 타이밍을 잡을 때 먼 후일을 보지 못하고 과거와 현재를 중심으로 분석하고 검토한 후 사고 파는 타이밍도 미래를 접어두고 현재를 중심으로 두고 판다. 3군단은 현재의 부동산 값이 중요하며 과거를 분석할 여유도 미래를 내다 볼 여유도 식견도 없는 편이다. 3군단은 과거도 미래도 내다볼 여유가 없으므로 사실상 현재를 잃은 투자자들이며 그것이 실패를 이끄는 근본원인이다. 입지를 볼 때 부자 강모(71) 씨는 꺢?柄?으로 설명한다. 화단에 나무가 잘 자랄 수 있는지 자랄 수 없는 것인지 지금은 심을 때인지 아니면 심을 때가 아닌지 그리고 자란 후 다른 나무에 비하여 많은 돈을 받고 팔 수 있는 나무인지도 살펴본 후 결정한다는 것이다. 다시 말하면, 입지를 보는 안목이 때 가운데 본는점이 색다르다. 하지만 3군단들은 어느 나무나 화단에 심으면 무조건 자라는 줄 알고 시도 때도 안 맞춰 나무를 사서 심어 죽인다. 그 땅(입지)에는 잘 자라는 나무지만 때를 못 맞춰 죽이는 것처럼 헛수고를 하는 투자자들이다. 결국 3군단과 부자들이 갖고 있는 생활학의 차이점이 가난한자와 부자를 낳고 있는 셈이다. 3. 부자는 미래가치를 내다보고 투자한다 미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다. 그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 부자가 될 수있다는 것이 이미 부자가 된 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다. 따라서 부자가 되고자 하는 사람들은 기존의 생각과 습관을 과감히 버리고 부자의 생각과 습관을 닮아가야 한다. 부동산 부자들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 부동산에는 어떤 것이 일을까? 첫째, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다. 개발 발표, 착공, 완공, 이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다. 예를 들면, 신도시로 건설하겠다고 발표한 신도시 후보지나 서울의 강북 뉴 타운 지역이 바 로 그런 곳이다. 이미 알고 있는 것처럼 그 지역들은 착공 전에 값이 크게 올랐다. 부작용 방지를 위해 정부에서는 그 지역에 각종 규제책을 발표하고 있으나 아무리 강력한 힘이 있는 정부라도 부동산 값의 상승을 막기는 어려울 것이다. 부자들은 뉴 타운 발표 전 이미 정보를 입수하고 노른자 땅을 사놓고 갔다가 적절한 시기에 빠져 나온다. 그들은 때에 따라서는 단기투자도 하지만 단기 투자를 즐기지 않는다. 왜나하면 개발지역은 착공될 때까지 3단계로 오른다는 것을 알기 때문이다. 재개발지역 부동산뿐만 아니라 재건축 아파트, 택지개발 예정지역, 신도시 후보지, 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩을 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅, 1층 단독을 4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅, 논·밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산, 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등 정확한 자료수집으로 종합분석, 검토한 후 미래 투자가치가 있는 부동산만 사 모은다. 둘째, 철저히 시간 싸움임을 알고 있다. 인간은 시간 속에서 살며 부동산도 시간에서 나고 죽는 존재이다. 부동산은 살아 있는 유기체이기 때문에 인간이 필요로 한 시기에만 그 가치가 인정받고 있다. 예를 들어 착공에서 완공 단계에 있는 부동산은 유아기에서 청년기에 해당하는 성장기에 속한다고 할 수 있다. 성장기에는 빠른 속도로 오르고 오르는 폭도 큰 것이 특징이다. 그 후로는 곡식처럼 익어가는 시기이다. 이 시기에 투자하지 않으며 돈을 만드는 것이 쉽지 않다. 부자들은 시간 투자가 가장 중요하다는 것을 잘 안다. 어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 남길 수 있는지도 시간 파악을 통해 안다. 보통 사람은 그것을 모르거나 확신, 혹은 돈이 손에 없다는 핑계로 시간 투자에 주목하지 않기 때문에 성공하지 못한다. 부자를 꾼꾸는 자들은 ‘부자들이 투자한 방식과 패러다임을 철저히 닮아야 부자가 된다’ 는 것이 이 같은 이유에서 나온 말이다. 4. 시간·지역별 투자법 부동산 고수들은 수익성 부동산을 투자해도 차별화가 잘 나타난다. 서초동에 사는 한모(57) 씨는 부동산 경기가 되살아날 기미를 보이자 제일 먼저 강남 지역에 있는 40평대 아파트 두 채를 사들였다. 친구들은 너무 이르다고 걱정들을 했지만 걱정하는 친구들은 대부분 가난한 샐러리맨들이고 외환위기 때 “이제 부동산은 한물 갔어.” 하면서 싸게 팔고 전세로 살고 있는 사람들이기 때문에 귀담아 듣지 않았다. 외환위기 때도 자기네들처럼 살고 있던 아파트를 팔아야 한다며 성화였지만 한 씨는 팔지 않았다. 그는 대출 금리가 하향 추세를 보이고 정부의 부동산 정책이 부양책 중심으로 나갈 줄 알고 일을 벌린 것이다. 뒤이어서 서울 강남 지역 아파트가 폭등세로 이어지자 아직 미동도 안하고 있는데 다음 차례로 분당 아파트 30평대, 40평대 두 채를 전세 끼고 나머지는 은행 대출로 1년간 대출금으로 이자를 상환하는 방식을 택해 샀다. 서울 지역 아파트 동시분양 공고가 나오고 듣도 보도 못한 떴다방이 모델하우스 주변에 모여들면서 청약열기가 대단했다. 이렇게 부동산이 재테크 수단으로 각광받게 되자 신도시 아파트들도 서서히 가격이 오르기 시작했다. 한씨가 구입한 분당 아파트도 값이 뜨고 있는 것은 물론이다. 하지만 그 당시에는 IMF 때 빚진 사람들이 아직까지 집을 팔지 못한 사람들인데 이번에 팔 수 있는 절호의 기회로 생각한 사람들이 상당히 많았다. 반면, 사는 사람은 지금이 바닥을 치고 기지개를 켜고 있으니 사야 한다는 쪽으로 마음이 기울려 사는 사람 파는 사람으로 반반씩 나눠졌다. 그리고 세 번째 투자 종목으로 선택한 것은 상가였다. 상가 중에도 최고의 상품으로 꼽은 것은 아파트 단지 내 상가도, 근린 상가도 아니었다. 그것은 외환위기로 떨어질대로 떨어진 대형 상가 주택이었다. 매매대비 임대비율이 보통 70∼80%선이 많았다. 그는 이렇게 좋은 상품을 입지가 좋은 곳만 골라 여섯 채를 샀고, 그 다음 천안시내 고속도로 역사 주변 토지를 샀다. 문씨는 부동산으로 부자가 된 고수들의 투자방법의 전형적인 패턴이다. 부동산 투자 순위도 중요한 노하우인데 그는 부동산이 잠에서 일찍 깨어나 가장 큰 폭으로 오르는 지역 순위와 오르는 종목순서를 타이밍 따라 잘 알고 있었다. 침체기에서 제일 먼저 일어나는 부동산은 아파트이다. 수십년 역사를 놓고 볼 때 아파트가 생긴 이래 아파트를 제치고 먼저 잠에서 깨어난 것은 없었다. 다음으로 상가, 상가 다음으로 빌라, 빌라 다음으로 단독, 그 다음으로 토지 순으로 가격이 회복된다. 그는 오르는 업종·지역·순위별로 순차적으로 아무도 투자하지 않을 때 행동으로 옮김으로써 저평가된 부동산을 가장 싼값에 가장 좋은 부동산을 사들여 수백 억 자산을 모았다. 이 사례는 일부분이지만 결과적으로 한 씨는 외환위기 때와 회복기 두 번의 기회를 잘 활용한 셈이다. 5. 밴드(BEND) 이론을 응용하라 서울 강남의 부동산 부자 서 모(70) 씨는 노른자 땅에 알짜배기 부동산만 갖고 있어 부동산에서 매월 나오는 임대료로 세계 곳곳을 여행하며 자유와 알찬 삶을 만끽하고 있다. 서 씨는 매월 월세 받는 것도 전혀 신경을 쓰지 않는다. 임대관리회사에서 다 알아서 해주기 때문이다. 그의 월수입은 현재 1억원이상 되는데 처음부터 부자였던 것은 아니었다. 평안남도가 고향인 서 씨는 1·4후퇴때 홀홀단신으로 서울로 내려와서 판잣집 단칸방에서 여러사람과 함께 살 정도로 찢어지게 가난했다. 집 없는 서러움을 겪으면서 안 먹고 안 입으면서 근검 절약하여 많은 돈을 모을 수 있었다. 어느 정도 돈이 모아지자 빚을 내어 허름한 판잣집을 산 후 죽을힘을 다해 빚을 갚아 나갔다. 이런식으로 서 씨는 돈을 벌면 부동산에 또 묻었다. 날이 갈수록 부동산 값은 올라가고 전·월세값 또한 오르기만 하여 슬슬 재미가 생겼다. 그러자 서 씨는 부동산이 돈을 만들어 내는 공장임을 깨달았다. 서씨가 주식 시장에서 활용하는 ‘밴드 이론’을 아파트 시장에 응용한 것은 88올림픽 때 미국 뉴욕에 사는 친구로부터 배운 후부터다. 서 씨는 지역·종목별 부동산이 오르는 최고점과 부동산이 최저로 내리는 최저점이 있다는 교포 친구의 말을 직접 확인할 기회를 가졌다. 부동산 값은 더 오르는 것이 떨어지지 않게 받쳐주는 보이지 않는 힘이 있는데 이 힘이 지지선이며 또 부동산 값이 더 내리지 않게 떠받쳐주는 힘이 저항선인데, 지지선 부동산 값과 저하어선 부동산 값이 밴드를 만든다. 지지선과 저항선 사이를 밴드 폭이라 하는데 부동산 호황기 1차년도에 부동산은 더 오르지 않고 최고점에 있는 상태가 1차 지지선이며 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 것을 2차 지지선, 3차 년도에 최고 지지선이 3차 지지선이라 하며, 반면 하락하는 1차년도에 내린 최저점 상태를 1차 저항선이라 부르고 하락하는 2차년도에 최저로 내리는 최저점 상태를 2차 저항선, 3차년도에 최저점 상태를 3차 저항선이라 부른다. 그런데 부동산은 종목과 지역, 경기 차이에 따라서 1, 2, 3, 4차 지지선이 다르게 나타나고 또 1, 2, 3, 4차 저항선도 다르게 나타난다. 그러나 분명한 것은 지역에 따라 종목들은 각기 오르고 내리는 폭이 다르고 오르고 내리는 폭의 한계점이 있다는 것이다. 2002년 수도권 지역의 오른 폭을 비교해 보면, 안산시 26.7%, 광명시 25.5%, 고양시 25%, 안양시 24.1%, 군포시 20.2%로 지역별로 가격 차별화가 생겼다. 따라서 어느 한 지역의 종목이 다른 지역에 가서도 모범 답안이 되지 않고 지역에 따라 종목에 따라 오르고 내림이 일정한 한계점을 갖고 있으므로 부동산 투자시 지역과 종목을 분석하는 것이 필수라고 주장한다. 서울 아파트를 예로 들면 큰 산불이 난 상태로 부동산 호황기라면 1차년도 오르는 부동산 값 1차 지지선이 연 0.5∼2%선에 도달한 상태까지 간다는 것이다. 그리고 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 2차 지지선이 형선되면 오르는 부동산 값 폭은 대체로 연 7∼15%선에 도달하여 더 오르기 힘달다는 것이다. 만일 부동산 경기가 3차년도까지 갈 경우 오르는 최고점은 3차지지선이 25∼28%선이다. 4차 지지선에는 0.5∼3%선에 오르건 악재가 겹쳐 하락세로 돌아서면 0.01∼0.03% 하락세로 말을 바꿔 탄다는 주장이다. 한편, 부동산 값 하락시 더 이상 내리지 않고 머물러 있는 상태가 최저점인데 내리는 1차년도의 1차 저항선이 연 0.03∼1%로 최저점이 되며 2차년도의 2차 저항선이 연 2∼5% 하락한 것이 최저점이며 3차년도에 또다시 5∼10%내리는 3차 저하어선이 형성하면 죄저점이 된다. 4차년도까지 갈 경우 등락이 거의 없거나 최저점이 2∼5%까지 내려 4차 저항선을 형성한다는 것이다. 이같이 오르고 내리는 폭의 수치는 약간 오를 때는 작은 숫자를, 많이 오를 때는 높은 숫자를 적용하며 하락할 때도 보통 내릴 때는 작은 숫자를 많이 내릴 때는 큰 숫자를 적용해야 한다. 이 같은 이론은 부동산 경기가 큰 호황일 때와 불황 때 응용하는 주로 서울 아파트에 적용해 본 밴드 이론이다. 서 씨는 부동산 흐름이 이처럼 일정 범위 안에서 움직이는 것을 확인했다. 또한 밴드의 폭이 좁아지면 부동산 값의 변화가 올 것이라 고 예상해야 하고 밴드 밖의 부동산 값이 밴드 밖에서 움직이면 지속적으로 상승할 가능성이 높고 반대로 밴드 밖의 부동산 값이 어떤 원인으로 밴드 안으로 들어와 부동산 값의 고점이 낮아지면 값이 내리므로 신속히 부동산을 팔아야 한다고 주장한다. 또 밴드를 상향 이탈하는 부동산이 있다면 대박을 터뜨릴 부동산이다. 재작년 인기 지역에 있는 재건축 아파트를 대표적 사례로 들수 있다. 서 씨는 외환위기 때 밴드 이론을 행동으로 옮겼다. 서 씨의 친구는 밴드의 폭이 좁아들면 얼마쯤 숨 고르기를 한 후 부동산 값이 상승하거나 하락하므로 이때를 파는 타이밍이거나 사는 타이밍으로 활용하라는 말도 잊지 않고 했으며 밴드 범위 안에서 부동산은 일반적으로 움직이지만, 만일 고점이 밴드를 벗어나면 내리는 서울 부동산을 외환위기 1년째 지켜보기만 했고 2년째에도 어떻게 내려가는지 지켜보다 11월에 최저점으로 폭락할 대로 폭락한 부동산을 사라고 했다. 주위 사람들은 서 씨의 그런 행동을 보고 ‘도박을 한다’며 걱정어린 충고를 했다. 서씨는 주변 사람들의 충고를 강하게 뿌리치고 서울의 요지에 있는 빌딩, 상가, 아파트를 모든 자금을 다 동원해 사들였다. 그로부터 몇 년 후 그는 외환위기 이전으로 부동산이 회복되자 30%대박을 터뜨렸다. 경제가 일상적 상황이라면 최고점과 최저점에는 봄 다음에 여름이 오듯 상식선에서 밴드를 만드는 것이 일반적이다. 따라서 오르고 내리는 비율을 상식선에서 예상하고 사고 팔면 부자들의 생각과 습관을 닮은 행동이며, 그리고 그것은 올바른 동향이며 목표가 될 것이다. 6. 갠의 법칙을 활용하라 부동산 값의 동향을 일정기간 동안에 파악할 수 있다면 짧은 기간에 대박을 터뜨릴 수 있을 것이다. 학자들 사이에는 이 문제에 대해서 많은 연구 논문들을 발표하였지만 잘 들어맞지 않았다. 그런데 최근 김 회장은 흔히 주식 투자에서 이용하는 갠의 법칙으 부동산 재테크에 활용하여 대박을 터뜨렸다. 이 법칙을 부동산 투자에 적용하였더니 오르고 내리는 폭의 각도와 시간에 따라 부동산값 동향이 거의 일정 비율로 달라 짐을 파악할 수 있었다고 한다. 1×4 가격 D 1×2 4 C 1×1 3 B 2×1 2 A 1 1 2 3 4 시간 김회장은 표1 에서 본 바와 같이 기본 각도인 45도 각도는 1×1로 표시하며 가격 1만큼 상승하는 데 걸리는 시간이 1을 의미한다고 설명한다. 아파트 평형별 평균값을 기본 각 45도를 1×1선으로 보고 각도가 그림처럼 1×2에 왔을때는 아주 짧은 시간에 평균 가격보다 큰폭으로 부동산 값이 오르면 그 후부터는 상당 기간 동안 부동산 값이 오르지 않고 1×2상태에 머무는 성질이 있다는 것이다. 만일 이 시기에 들쥐와 벌떼 군단이 폭발적으로 부동산 시장에 뛰어들면 그 상태도 오래 가지 않고 의외로 빨리 1×4선에 접근하는 경우도 있다. 부동산에서 오르는 호황 국면에 접어들면 평소와 달리 가격 오름세가 시간상으로 대단히 짧은 기간에 오름세를 타서 눈여겨 부동산을 보는 투자자가 아니라면 어리둥절하게 된다. 이 시기가 소위 거품, 상투라는 말이 도는 때다. 이 같은 짧은 시간에 값이 오르면 그 후부터는 부동산 값이 잘 오르지 않는 성질을 갖고 있다. 마치 산불이 다 타 버린 곳에서는 더 탈 것이 없듯 값이 많이 오르면 더 오를 것이 없는 한계점에 이르게 되어 산불이 다른 지역으로 불똥이 튀는 시점으로 보면 된다는 것이다. 따라서 다른 지역으로 산불이 활활 타게 됨으로 서둘러 다른 지역 부동산을 사는 것이 좋다. 예를 들면 강남에 오름세가 짧은 시기에 진행되면 타이밍상 다음은 강북 지역으로 산불이 옮겨가는 시기이므로 신속히 다른 지역에 투자해야 돈을 벌 수 이다는 것이다. 그림 1×4에 왔을 때는 부동산 가격이 아주 짧은 시간에 가파르게 오른경우다. 1×4와 같은 상황이 와 있으면 부동산은 아주 특별한 사항이 없는 한 더 이상 값이 오르지 않는다. 1×4까지 온 부동산 값을 분석한 김회장은 자신이 소유 반포 재건축 아파트의 경우임을 깨닫고 3년 전 가격에서 90%오른 가격에 남기고 팔았다. 김회장이 1×4각도보다 약간 지나친 것은 그 당시 재건축 아파트 바람이 계속 불고 있는 시점이며 재건축 시장이 계속 성장하고 있어서 가능한 투자법이었다고 설명한다. 김회장이 반포 재건축 아파트를 판 뒤 반포 재건축대상 아파트 값이 100%까지 오른 적이 있었으나 더 이상 오르지 않고 머물다 부동산 안정대책이 발표되면서 서울시 재건축 사업승인 건수가 10%미만으로 내려가 재건축시장이 곧바로 된서리를 맞았다. 부동산 시장에서 “상투다” “천장이다”라는 말이 여기저기 난무하면 부동산은 더 이상 값이 오르지 않는 특징이 있고 더 오르기를 바라는 것은 욕심에 지나지 않는다. 반대로 기본 각도에서 2×1를 향해 하향 각도를 이루는 흐름으로 방향을 틀면 가장 값에 민감한 반응을 보이는 것이 아파트다. 김회장은 그동안 부동산 시장을 눈여겨보면서 여러번 경험하고 나서야 이번에 장기적으로 보유가치가 상대적으로 떨어지는아파트를 1차적으로 팔았다. 부동산은 좀처럼 비수기도 아닌데 하락세로 돌아서면 오를 때처럼 빠른 시간에 값이 내리는 것이 아니라서 개미들은 여유를 갖고 팔짱을 끼고 있는 것이 보통이라는 것이다. 이같이 사태를 안일하게 보는 개미들은 부동산 투자에서 실패하는 이유라고 김회장은 말한다. 최고점 1×4에서 1×2로 가격이 하락하면 본격적으로 산불이 꺼지는 대세로 보아야 하며 이 각도에 이르면 정부가 부동산 부양책을 실시한다 해도 산불이 다시 타지 않는다. 타야 할 초목이 없기 때문이다. 이어서 또 한단계 2×1과 같이 각도가 하향으로 기울면 부동산 침체가 깊어진 상태를 의미한다. 이쯤 되면 아파트 분양을 보아도 비인기 지역에는 이미 미분양이 소출하고 인기 지역에도 평형에 따라서는 미분양이 속출한다. 게다가 경쟁률이 우려할 정도로 낮아지고 건설회사는 아파트 분양을 기피하고 분양할 때 다양한 고가 경품권을 내걸거나 가격을 하향 조정하여 내놓거나 분양조건을 중도금 무이자로 전액 회사가 부담하는 등 고객 중심으로 마케팅 전략이 바뀌는 현상이 두드러진다. 이 시기는 거래가 이뤄지지 않으며 사려는 사람이 거의 없으나 급매물은 짧은 시간에 가장 많이 쌓이고 물건을 구입하려는 사람이 가장 뜸한 시점이다. 마치 내일 전쟁으로 집이 폐허가 될 것처럼 물건 사기를 외면한다. 이 시점에서 ‘바닥을 치고 있다’고 판단하고 김회장은 더 기다리지 않고 부동산을 샀다가 호황기 1×4에 약간 못 미친 상태에 이르렀을 때 팔았다. 부동산 값은 특징이 한번 잠이 빠지면 긴 잠에 들어간다는 사실을 잘 알고 있어 기회비용과 금융비용을 감안해 부동산 불황 기간을 염두에 두고 부동산 값이 바닥세에 와 있음을 알고 있으면서도 부동산 값을 움직이는 정부 정책과 일반 경제동향, 공급과 수요의 불균형움직임을 주시하면서 저금리 틀이 짜이자 곧바로 사자에 나선다는 것이다. 가격이 짧은 기간에 폭락하면 불황이 빨리 불어닥친 것이며 그 불황은 오랫동안 지속되는 성질이 있다. 따라서 부동산 값이 일찍폭락하면 마치 추위가 빨리 찾아와 겨울이 길어지는 것처럼 부동산 값이 그래도 유지하는 경향이 있으므로 미련을 버리고 팔아야 할 부동산은 빨리 처분하는 것이 손해도 덜 보고 금융비용을 줄일 수 있다. 결국 갠의 법칙으로 보면 각도가 올라가거나 또는 각도가 내려갈수록 부동산 값은 짧은 시간 안에 비상식적으로 폭등하거나 폭락해서 그 가격대가 오랫동안 유지하는 성질이 있다.
|
|
| [나노마트]를 통하지않은 개인간 거래시 발생된(물적,법적) 사고에 대하여는 나노마트는 일체 책임이 없습니다. |
|
